Cuando por fin hayas encontrado la vivienda que buscas, podrás reservarla pagando un depósito antes de firmar el contrato de venta en concepto de arras. Esto es habitual en este tipo de transacciones y no es muy complicado. Sin embargo, hay que tener en cuenta una serie de cuestiones para evitar problemas en el futuro. Te contaremos todo lo que necesitas saber sobre los Contratos de Arras.
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¿Qué es un Contrato de Arras?
En primer lugar, es importante saber qué es exactamente un contrato de arras y cómo debe ser. Según la OCU, se trata de un contrato privado que firman el vendedor y el comprador de una vivienda para garantizar la reserva de la misma y evitar así que cualquiera de las partes pueda desistir antes de la formalización de la escritura pública ante notario. Se trata de un preacuerdo escrito que implica una compraventa posterior en los términos acordados y recogidos en este contrato.
Si, tras esta reserva y compromiso por escrito, una de las partes se niega a ejecutar la escritura, esto puede conllevar una sanción. Por lo tanto, aunque la firma de un documento como el acuerdo de pago inicial es sencilla, siempre es aconsejable buscar el asesoramiento de un experto en la materia.
¿Qué tipos de Contrato de Arras existen actualmente?
No todos los contratos de arras son iguales. De hecho, existen tres tipos de contratos que se adaptan a las necesidades de cada comprador o vendedor:
Contrato de Arras penitenciales o de desistimiento
El tipo de Contrato de Arras penitenciales o de desisitimiento es el tipo más común y se define en el artículo 1.454 del Código Civil. Ofrece a ambas partes la posibilidad de no formalizar el contrato de compraventa. Si el vendedor se retira de la transacción, deberá devolver el importe económico de las arras multiplicado por dos. Si, por el contrario, es el comprador quien se niega a completar la compra del inmueble, pierde la indemnización por inmovilización.
Contrato de Arras penales
Se diferencian de las Arras penitenciales en que su objetivo es asegurar la compra y venta de bienes inmuebles. Se encuentran en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil. En este caso, si una de las partes no cumple el contrato, además de la compensación económica, que también está prevista en la plica, la parte perjudicada puede solicitar la ejecución del contrato y la indemnización por daños y perjuicios.
Contrato de Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias están previstas en el artículo 1.124 del Código Civil y se caracterizan por el hecho de que, en caso de incumplimiento, las consecuencias para la parte que se retira deben determinarse en los tribunales. En cualquier caso, a la hora de redactar el contrato, es aconsejable buscar el apoyo de un experto legal para asegurar el tipo de indemnización por restricción más adecuado.
¿Qué es lo que debe incluir un Contrato de Arras?
Cuando se redacta un contrato de arras, se deben incluir los siguientes datos:
- Datos personales. Se deben incluir todos los datos tanto del comprador como del vendedor.
- Datos de la vivienda. Deben aparecer reflejadas todas las características de la vivienda así como el número de referencia catastral y la dirección.
- Coste de la reserva. La cuantía total que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda.
- Precio de la vivienda. El coste total económico de la operación de compraventa.
- Gastos de compraventa. Debe reflejarse quién se hace cargo de los gastos añadidos de compraventa.
- Cargas. Ha de indicarse quién asume las cargas que afecten a la propiedad si las hubiera.
- Fecha límite. El tiempo máximo que existe para completar la operación de compraventa.
- Penalizaciones. Listado de todas las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato finalmente.
¿Qué tipo de tributación tienen las arras?
Por último, otra de las dudas que suelen surgir a la hora de firmar un contrato y pagar una fianza para reservar una vivienda es cómo se tributa por la misma. Para saberlo, es necesario conocer la naturaleza de la propiedad:
- Vivienda de segunda mano. Cuando no es la primera vez que se hace una transmisión de la vivienda, las arras se tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago deberá realizarse cuando se formalice la venta ante notario.
- Vivienda de primera entrega. Si la entrega de la casa tributa por IVA porque se entrega por primera vez, el comprador, además de las arras, deberá abonar el IVA correspondiente.
En cualquier caso, a la hora de pagar los impuestos correspondientes, siempre es recomendable consultar a un profesional que analice la situación caso por caso para asegurar el pago.
¿Qué validez tiene un contrato de arras en el tiempo?
El comprador y el vendedor acuerdan la fecha de caducidad en el momento de redactar el documento, teniendo en cuenta que si no lo hacen, se producirán las consecuencias de cada tipo de depósito. La duración máxima del contrato suele ser larga, ya que el comprador puede necesitar tiempo para otros asuntos, como obtener una hipoteca, ir al notario o planificar la mudanza.
¿Estoy obligado a firmar un contrato de arras en la compraventa?
Depende de si compra la vivienda directamente a un particular o a través de una agencia inmobiliaria. No es habitual en el alquiler de inmuebles, pero en la compraventa es una garantía que suelen exigir los vendedores. Por tanto, no es obligatorio, pero sí muy recomendable para que ambas partes lo respeten: el vendedor está obligado a entregar el inmueble y el comprador a pagar en las condiciones pactadas.
¿Como es el proceso para redactar un contrato de arras?
Para redactar el contrato, tenemos que decidir qué tipo de prestación de inmovilización nos conviene. Aunque es relativamente sencillo, es necesario prestar atención a los apartados y a toda la información esencial para no cometer errores que puedan darnos un dolor de cabeza más adelante. Recuerda que este documento no es el contrato de compraventa, que es diferente. Es una obligación previa de la que puedas liberarte antes de la venta.
Es aconsejable firmar cada página y añadir anexos como una nota simple, el certificado energético o un plano del inmueble. Cada parte debe conservar una copia.