En una casa con varios herederos, ¿Quién tiene preferencia en la compra?

Supongamos el caso de que existen 10 herederos de una vivienda familiar que está en usufructo a uno de ellos por ser soltero. No está registrado. Una persona ajena a la familia está interesada en comprar la vivienda, pero uno de los herederos directos también quiere comprarla. ¿Quién tiene preferencia en la compra? El heredero que quiere comprar la casa no quiere venderla a esta tercera persona.

Entendemos que en este caso se trata de una herencia ya adjudicada a los herederos, que quieren transferir sus participaciones en la propiedad.

Proindiviso o comunidad de bienes

Esta situación se conoce como proindiviso o comunidad de bienes, es decir, una propiedad con varios copropietarios, gravada con un usufructo y no registrada.

Para responder a esta pregunta, lo primero que hay que recordar es que en este caso no existe un derecho de compra previo a favor de uno de los dos posibles compradores.

Sin embargo, si deciden vender al tercero, el copropietario que desee comprar el inmueble tendrá el derecho de rescisión previsto en el artículo 1.522 del Código Civil, ejercitable en el plazo de nueve días desde que tuvo conocimiento de la venta, y comprará el inmueble por el mismo precio pagado por el comprador, anulando así la primera compra y convirtiendo al copropietario en heredero del propietario.

En cada caso, dependiendo de si la venta se realiza a uno u otro, se abren dos caminos diferentes, que pasamos a explicar, cuyo principal problema será la falta de registro, ya que supone la falta de efectos frente a terceros.

En primer lugar, si optamos por vender la vivienda a una persona que no es copropietario, esta persona sabrá que la finca no ha sido registrada, lo que puede dar lugar a algunos problemas de confianza por parte del comprador, ya que no sabrá cuáles son las obligaciones de la propiedad, incluido el usufructo.

Por ejemplo, si el comprador quiere leer la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia para conocer el estado de la propiedad, también sabrá que la propiedad está gravada por un usufructo, lo que puede dificultar la venta.

Por ello, el heredero usufructuario puede firmar un documento notarial en el que renuncie a su derecho y se consolide la propiedad, pudiendo así vender. Sin embargo, también es posible que al comprador no le importe la falta de registro y ni siquiera quiera comprobar el título.

En este caso, la compra se formalizaría y el comprador estaría protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria como comprador de buena fe que no conocía la inexactitud de la inscripción.

La segunda vía es la compra por parte del copropietario, que podrá adquirir el inmueble sin las trabas que supone la no inscripción de la finca, al conocer todas las circunstancias de la propiedad (copropiedad, derecho de usufructo…).

Así, al formalizar la escritura, el heredero usufructuario puede renunciar a su derecho y el copropietario puede adquirir la plena propiedad del inmueble.