¿Cuánto tengo que pagar para cambiar mi hipoteca de variable a fija?

Con la subida del Euribor y el aumento de las condiciones de financiación por parte de los bancos, cada vez más personas quieren cambiar las condiciones de sus hipotecas. Uno de los procedimientos más habituales es cambiar el tipo de interés que rige la hipoteca, sobre todo si es variable, por un tipo fijo que ofrece más seguridad y estabilidad. ¿Cómo se puede hacer este cambio? Hay tres formas: mediante una novación, una subrogación o directamente una cancelación de la hipoteca. Sin embargo, según el procedimiento, los trámites y los costes varían y el prestatario debe valorar lo que más le conviene.

La cancelación, es decir, anular la hipoteca con una entidad para transferirla a otra que ofrezca mejores condiciones, es la opción que conlleva mayores costes para el prestamista, que tendrá que pagar los honorarios del notario, la tasación, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) y la comisión de apertura, entre otros gastos. Esto se debe a que la cancelación implica la contratación de un préstamo hipotecario completamente nuevo con una segunda parte.

Con la subrogación, en cambio, también hay un cambio de entidad, pero en este caso sólo cambiaría el tipo de interés de la hipoteca. El resto de las condiciones seguirían siendo las mismas que las del banco inicial y no tendrías que empezar de cero con la hipoteca, ni tendrías que pagar comisiones de apertura ni volver a pagar intereses, como ocurre con la cancelación. Así, la subrogación puede ser hasta 2.000 euros más barata que la cancelación.

Así que, si miras el ahorro, la mayor parte del cambio sería a través de la subrogación». Pero Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, señala que «los bancos no quieren hacer la subrogación, sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que volver a contratar la hipoteca con otro banco y esto no se cuente como una «fuga» del cliente, sino como una nueva hipoteca.»

Hasta 675 euros más la comisión del cambio por subrogación

Además, tras la reforma de la ley hipotecaria en 2019, es la parte que soporta la mayor parte de los costes en caso de subrogación. El cliente que quiera cambiar su hipoteca con otro banco sólo tendrá que pagar los gastos de tasación del inmueble (unos 425 euros), si es necesario, la copia de la escritura notarial (250 euros) y los gastos de subrogación. Es en este último punto donde el proceso puede ser más caro.

Así, si cambias las condiciones de una hipoteca variable por subrogación a cualquier otro tipo de hipoteca durante los tres primeros años, la comisión será del 0,25% y si lo haces durante los cinco primeros años, del 0,15%. Si cambias las condiciones de una hipoteca fija por cualquier otro tipo de hipoteca, el tipo de subrogación puede subir al 2 por ciento durante los diez primeros años y al 1,5 por ciento durante los siguientes, según el comparador de hipotecas iAhorro.

Hasta 1.075 euros más la comisión de la bolsa de subrogación

Lo mismo ocurre con la cancelación de la hipoteca, pero en esta ocasión tendrás que añadir el coste de la cancelación de la hipoteca anterior (400 euros) a los gastos de peritaje y copia del notario. Por otro lado, en lugar de tener que pagar una comisión de subrogación, tendrás que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) que establezca cada comunidad autónoma y una comisión de amortización anticipada, si así se establece en el contrato, que puede llegar al 2% del importe a devolver.

El tipo máximo de amortización de la hipoteca también varía según se trate de una hipoteca a tipo fijo o variable. En este sentido, Simone Colombelli reitera que «el único inconveniente es la preferencia de las entidades financieras por cancelar y contratar una nueva hipoteca en lugar de subrogar, cuando la diferencia económica de la cancelación es muy alta para el consumidor, incluso con las mismas comisiones, los gastos son mayores».

La nueva ley favorece el paso de los tipos variables a los fijos mediante la subrogación

Sin embargo, si realizas una novación (cambio de plazos dentro de la misma entidad financiera, sin cambiar de banco) o una subrogación de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo, el tipo máximo que te cobrará el banco será del 0,15% sobre el importe adeudado en los tres primeros años de vida de la hipoteca, y si la hipoteca se ha contratado a más de tres años, no se cobrará ninguna comisión.

«En 2019, el porcentaje de hipotecas variables contratadas en España frente a las de tipo fijo fue muy elevado. Por eso, con este cambio de tipos, intentamos promover el producto de tipo fijo en lugar de la variable para equilibrar el presupuesto», explica el director de hipotecas de iAhorro. De hecho, en junio de 2021, hace justo un año, había 4.500.253 hipotecas residenciales vivas en España, de las cuales sólo 940.553 (el 20,9% del total) eran a tipo fijo y 3.559.700 (el 79,1%) a tipo variable, según los datos recogidos en el Análisis Dinámico de la Cartera Hipotecaria Española realizado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Por lo tanto, si queremos cambiar nuestra hipoteca variable por una fija, hoy sería aún más ventajoso optar por la subrogación que por la cancelación. En el caso de una hipoteca de 142.965 euros, si se cancelara, pagaríamos 2.862 euros, mientras que la subrogación costaría 889 euros, es decir, 1.973 euros menos.